Wissenswertes rund um Verkehrswertgutachten im Kontext der Immobilienbewertung

Ein Wertgutachten bezeichnet die professionelle Bewertung des aktuellen Verkehrswertes Ihrer Immobilie. In der Regel ist ein solches Verkehrswertgutachten sinnvoll, wenn Sie ihr Objekt verkaufen wollen. Als Immobiliengutachter mit langjähriger Expertise stehen wir Ihnen gerne bei der Wertermittlung zu Seite.

Der Verkehrswert Ihrer Immobilie

Der Verkehrswert (Marktwert) ist der Betrag, den Ihre Immobilie mit hoher Wahrscheinlichkeit am Markt bei einem Verkauf erzielen wird. Die Details sind im Baugesetzbuch (BauGB) beschrieben, wobei unter anderem sowohl rechtliche Faktoren als auch das zugehörige Grundstück und dessen Lage berücksichtigt werden.

Damit Sie Ihr Objekt mit einem sinnvollen Angebotsbetrag platzieren können, ist es wesentlich, diesen vorab möglichst präzise zu kennen. Ein Verkehrswertgutachten sollte entsprechend absolut neutral sein und sinnvollerweise durch einen Fachmann vorgenommen werden. Ein Immobiliengutachter agiert in dem Fall als Sachverständiger, der nicht zuletzt gerichtsfeste Wertgutachten erstellt, die auch zur Vorlage bei Ämtern und Behörden geeignet sind.

Relevante Gründe für ein Verkehrswertgutachten

Die Gründe für den Verkauf einer Immobilie sind sehr unterschiedlich. Häufig ist die Veräußerung im Rahmen einer gerichtlichen Auseinandersetzung erforderlich. Sobald eine rechtliche Relevanz gegeben ist, werden Sie immer ein Verkehrswertgutachten benötigen, das durch einen vereidigten Sachverständigen erstellt wurde.

Beispiele für die wichtigsten Gründe:

• Scheidungsverfahren (im Rahmen der Vermögensverteilung)
• Erbfall (häufig mehrere Erben)
• vorliegende Steuerberechnung (gegebenenfalls als Korrektur einer Einschätzung durch das Finanzamt)
• Beurteilung des Immobilienwertes im Rahmen der Altersvorsorge
• Forderung der Bank zur Aufstellung der Vermögenswerte

Es kommt immer wieder vor, dass in einem Gutachten der Verkehrswert einer Immobilie von verschiedenen Immobiliengutachtern unterschiedlich bewertet wird. Der Begriff „Gutachter“ ist gesetzlich nicht geschützt. Umso wichtiger ist es, sich für einen qualifizierten und auch autorisierten Gutachter zu entscheiden. Wir stehen Ihnen hierfür als zertifizierte Sachverständige jederzeit zur Verfügung.

Die drei klassischen Verfahren der Wertermittlung

Grundsätzlich bestimmen viele Faktoren den Verkehrswert Ihres Objektes. Die Lage ist dabei ebenso entscheidend, wie das konkrete Baujahr. Auch die Größe der jeweiligen Wohnfläche und der nutzbaren Fläche spielen mit hinein. Weiterhin die zahlreichen Merkmale des Gebäudes, darunter das Vorhandensein von Terrasse oder Balkon, Parkplatz und Garten, Keller und Anzahl der Räume.

Es existieren unterschiedliche Möglichkeiten, mit den wir den Marktwert Ihrer Immobilie ermitteln können. Die Wahl des geeigneten Verfahrens orientiert sich am Anlass der Wertermittlung. Kontaktieren Sie uns gerne für eine Beratung zum Wertgutachten Ihrer Immobilie.

Vergleichswertverfahren

Das Verfahren basiert auf einem Ableiten des Wertes Ihres Objektes aus dem Wert von Vergleichsobjekten. Hierzu werden die tatsächlichen Verkaufserlöse aus ähnlichen Immobilienverkäufen herangezogen. Vielfältige Punkte werden dabei berücksichtigt, unter anderem die Lage, die Nutzung des Hauses oder auch die Bodenbeschaffenheit.

Im Fokus steht das aktuelle Geschehen am Markt, nicht jedoch der Wert Ihrer Immobilie im Sinne der Herstellungskosten. Es geht entsprechend darum, was Käufer gewillt sind, zum gegenwärtigen Zeitpunkt zu investieren. Das kann sich durchaus von dem unterscheiden, was das Objekt in der Herstellung gekostet hat.

Ertragswertverfahren

Dieses Verfahren eignet sich besonders für Gewerbeimmobilien sowie für vermietete Wohnobjekte. Der Marktwert wird dabei vorrangig aus den Erträgen, somit den konkreten Mieteinnahmen abgeleitet. Zu berücksichtigen sind hier jedoch auch die regelmäßigen Ausgaben im weiteren Verlauf, beispielsweise die Instandhaltungskosten.

Beim Ertragswertverfahren geht es primär um die Höhe des Gewinns, den ein Käufer mit dem Objekt erreichen kann. Bei der Berechnung werden der Grundstückswert und der Bodenwert getrennt voneinander berechnet. Aus der Summe beider lässt sich der Verkehrswert im Sinne eines Ertragswertes ermitteln.

Sachwertverfahren

Die sehr anspruchsvolle Bewertung des Verkehrswertes erfolgt beim Sachwertverfahren vor dem Hintergrund des Bodenwertes und der Bausubstanz. Die Herstellungskosten Ihres Objektes spielen somit eine entscheidende Rolle, dabei muss auch die Wertminderung durch das Baualter berücksichtigt werden. Zur Ermittlung des Bodenwertes ist der Bodenrichtwert in Ihrer Region entscheidend.